Vực dậy thị trường BĐS: Cần cơ chế giám sát nhà nước

Sau 3 năm trầm lắng, thị trường BĐS bước vào giai đoạn nhộn nhịp và sôi động về mặt chính sách. Trọng tâm của thị trường đang hướng về nhà ở xã hội (NOXH) - loại hình được chọn để có một mũi tên trúng 2 đích: hóa giải khối băng hàng tồn kho, thúc đẩy BĐS hồi phục và đưa nhà ở đến với nguời dân. Vậy những chính sách mới sẽ hướng thị trường đi theo hướng nào? PV đã trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia BĐS hàng đầu về vấn đề này.

 Cuộc chơi sòng phẳng

Những ngày qua, cụm từ như “cứu” hay “không cứu” BĐS được nhắc đến rất nhiều và có vẻ sẽ vẫn tiếp tục gây tranh cãi, kéo theo đó là tâm lý chờ đợi của không ít nhà đầu tư. Theo ông, nên hiểu thực tế trên thị trường hiện nay như thế nào?

Cụm từ “giải cứu” đang gây nên những hiểu nhầm trên thị trường. Kể từ cuối năm 2012, thị trường BĐS đã bắt đầu có những dịch chuyển, tuy nhiên sự dịch chuyển này không mang tính đột biến và hiện tại vẫn tồn tại 2 vế: Thứ nhất, hàng tồn kho cao gắn liền nợ xấu, kéo theo sự khó khăn của nhà đầu tư và đây là căn nguyên của việc “giải cứu” trên thị trường. 

Thứ hai, cầu trong khu vực nhà giá rẻ rất cao. Tôi cho rằng câu chuyện đau đầu, phức tạp nhất hiện nay đối với nhà đầu tư là kho BĐS tồn đọng, chứ không phải là vấn đề phát triển phân khúc nhà giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp. Về ý kiến phản bác chuyện "giải cứu" BĐS, theo tôi là có cơ sở. 

Chúng ta phải quan niệm chữ giải cứu như thế nào cho phù hợp. Hiện nay nhà đầu tư đang gặp khó khăn, Nhà nước đã có những trợ giúp về chính sách, thí dụ chậm nộp thuế, giảm thuế ở một số khu vực, chậm nộp tiền sử dụng đất, không phải nộp ngay, thậm chí bán xong sản phẩm rồi mới phải nộp... Thế là quá ưu đãi.

Tuy nhiên, có giải cứu toàn bộ thị trường BĐS hay không, nhà đầu tư cũng không nên bám víu vào đây để nuôi hy vọng. Thị trường BĐS cần giải cứu khi tác động của nó xấu lên thị trường tiền tệ - tài chính, thậm chí gây nên khủng hoảng kinh tế. 

Còn hiện nay đang là ở chiều ngược lại. Chúng ta nên có một số chính sách hỗ trợ doanh nghiệp như các quyết định của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi và chỉ đến mức đó thôi. Còn nhà đầu tư BĐS có tồn đọng phải tự xử lý. 

Cuộc chơi trên thị trường rất sòng phẳng, lời ăn lỗ chịu. Không thể có chuyện lúc lãi anh đút tiền vào túi, lúc lỗ anh kêu Nhà nước cứu. Và khi Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ như hiện nay doanh nghiệp phải chớp lấy thời cơ để tự cứu mình, thậm chí chấp nhận lỗ trước mắt chứ không thụ động ngồi chờ.

Việc phát triển NoXH đang được chọn như là hướng đi chủ đạo để hóa giải hàng tồn kho. Theo ông điều này sẽ tác động ra sao đến thị trường?

Về ý tưởng, đó là hướng đi tốt. Khi đã tồn đọng một khối lượng lớn hàng hóa, ở đây là nhà ở, phải bằng cách nào đó xoay chiều để có người mua. Đặc biệt việc chuyển đổi dự án không có gì phải lo cả, bởi là chuyện bình thường trên thị trường. 

BĐS không khó khăn doanh nghiệp cũng xin chuyển đổi. Thí dụ, nhà đầu tư cảm thấy dự án cũ, không hiệu quả thì xin điều chỉnh, cơ quan quản lý vẫn cho phép. Khi cung ở khu vực này thừa, chuyển đổi để giảm, đó cũng là một nguyên tắc tốt cho thị trường. 

Việc chuyển đổi công năng nhà ở từ cỡ trung bình sang bệnh viện, nhà ở thương mại giá thấp, NoXH tùy vào năng lực nhà đầu tư đề xuất, cơ quan nhà nước tạo điều kiện dễ dàng trong việc thay đổi cho phù hợp với cầu của thị trường.

Vấn đề đáng bàn là làm thế nào để phương cách ấy đạt hiệu quả thực sự. Bộ Xây dựng đã có thông tư hướng dẫn nhưng khi áp vào thực tế thị trường lại gặp khó khăn, mà khó khăn này hoàn toàn có thể thấy trước.

Căn hộ đã hoàn thiện, nếu thay đổi sẽ kéo thêm nhiều chi phí, diện tích phải tính toán lại vì phải có thêm hành lang, bếp, nhà vệ sinh, chưa kể áp lực lên hạ tầng mà những khoảng không công cộng như cây xanh, công viên… chưa có. Và không phải dự án muốn chuyển là chuyển được vì phải thỏa thuận với người mua. Nếu người mua không đồng ý thì sao? Tiếp tục thì không được mà trả lại tiền chưa chắc doanh nghiệp có vốn. Đó là câu chuyện liên quan đến cả một chính sách lớn của Nhà nước, cần phải suy xét thật kỹ.

Thưa ông, NoXH từ chỗ bị thờ ơ lại đang được quan tâm khi một loạt doanh nghiệp xin chuyển đổi, liệu có gì bất thường?

Vì nhà ở thương mại thất bại, không cách nào để bán trong khi sang NoXH lại được rất nhiều ưu đãi, cầu lại cao. Nhưng điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước phải quản lý chặt hơn nữa, đặc biệt về giá. Hà Nội đã từng có kinh nghiệm về việc NoXH hoàn thành nhưng giá quá cao nên khó bán. 

Hiện tại, nỗi lo tương tự cũng đang lặp lại khi tồn tại nghịch lý giá NoXH lại cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ. Nhà ở thương mại hiện nay đã xuống đến 10 triệu đồng/m2, trong khi giá NoXH vẫn ở mức 13-14 triệu đồng/m2, rõ ràng là bất thường. Trước đây các dự án NoXH ít nhưng trong thời gian sắp tới cung sẽ tăng lên, Nhà nước cần phải tính toán kỹ, bởi nếu không lại xảy ra tình trạng NoXH ê hề trên thị trường nhưng người dân không thể mua được.

Cân bằng nhà thương mại giá thấp

Thưa ông, bên cạnh thông tư của Bộ Xây dựng về việc chuyển đổi, chia nhỏ căn hộ, thị trường BĐS đang rất quan tâm đến dự thảo thông tư của NHNN về gói tín dụng lãi suất 6%/năm. Ông đánh giá thế nào về tác động của gói chính sách này?

Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về gói tín dụng này. Thậm chí có luồng ý kiến nghi ngại, lãi suất 6%/năm này chỉ được 3 năm đầu, sau đó thế nào chưa rõ, tiếp tục ưu đãi hay tính lãi với mức rất cao và họ trở thành con nợ lớn? Nhưng chính sách tạo điều kiện cho vay ưu đãi với khoảng 3 năm là rất tốt, chỉ cần Nhà nước rõ ràng lãi suất sau 3 năm ưu đãi sẽ như thế nào, những băn khoăn của người dân sẽ được giải tỏa.

Ưu đãi cho NoXH cũng cần phải có chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại mới công bằng trong cạnh tranh.

Đối với doanh nghiệp, chuyển đổi NoXH và gói ưu đãi vay 6%/năm sẽ có tác động rất lớn, vì đối với dự án BĐS bình thường, 3 năm là đủ để hoàn thành. Và đây có thể là chính sách kích thích nhà đầu tư chuyển đổi sang NoXH. 

Vấn đề quan trọng, Nhà nước phải xem xét sao cho việc cho vay này không bị biến tướng, không lợi dụng gói vay cho NoXH này để đảo vốn, chuyển vốn đi làm việc khác, tức phải quy định chi tiết dự án như thế nào, lượng tiền vay được là bao nhiêu, ngân hàng giám sát như thế nào… 

Gắn với đó phải quy định đầu ra của dự án NoXH được tính toán giá bao nhiêu chứ không thể được rất nhiều ưu đãi nhưng lại ra một loạt dự án NoXH giá ngất ngưởng. Đây là lúc các cơ quan quản lý NoXH cần cân đối lợi ích từ ưu đãi của Nhà nước, được thể hiện ở giá đầu ra, vì lợi ích của người ở chứ không phải là người đầu tư các dự án.

Nhiều doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá rẻ cảm thấy “chạnh lòng” sau khi NHNN tung ra gói tín dụng này, nên chăng có sự cân bằng hơn?

Để có mức giá 10 triệu đồng/m2, thậm chí một số doanh nghiệp còn hướng tới mức giá 8 triệu đồng/m2, bản thân doanh nghiệp đó phải cố gắng rất nhiều về thiết kế, huy động vốn, trong khi về đất đai họ không được Nhà nước ưu đãi. Và như thế, thị trường sẽ tạo ra cuộc đua không cân sức giữa 2 loại hình đang phát triển song song, gần như cùng nhằm vào một đối tượng khách hàng, một bên được Nhà nước hỗ trợ, một bên không. 

Nếu NoXH được ưu đãi rất lớn nhưng giá vẫn cao sẽ là bất công cho những sự cố gắng này. Và nguy cơ cao nhất là dẫn đến làm tê liệt thị trường. Cần phải có sự công bằng giữa nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà, bằng những chính sách nào Nhà nước phải tính toán.

Thị trường sẽ tốt hơn

Hiện nay người mua chờ mức giá giảm hơn, người bán chờ giá cao hơn, tâm lý chờ đợi này sẽ đẩy thị trường đến đâu và giá nhà liệu có thể giảm sâu hơn nữa, thưa ông?

Một thói quen của người tiêu dùng cũng như doanh nghiệp là có tâm lý dựa vào Nhà nước và việc này tạo nên một sự bất công. Vậy những người không được dựa vào Nhà nước thì sao? Đây là một thói quen tư duy xấu trong cơ chế thị trường. Thị trường muốn tốt đẹp mỗi người tham gia đều phải vận động.

Khi nhà ở thương mại có thể xuống 10 triệu đồng/m2, phải đặt câu hỏi vì sao NoXH không thể xuống bằng hoặc thấp hơn mức giá đó. Cơ quan nhà nước phải can thiệp, phải quản lý chặt hơn việc cấu thành giá cả của NoXH.

Doanh nghiệp cũng cần chủ động cải tiến công nghệ, áp dụng vật liệu khác, thiết kế ưu việt hơn. Người ta đã chứng minh áp dụng công nghệ mới trong xây dựng sẽ làm giá cả xuống dưới mức 10 triệu đồng/m2. Còn nếu cứ chờ đợi, thị trường sẽ không vận động tốt được, thậm chí bị tác động làm cho lệch lạc. Về việc giá nhà giảm, nhiều người kỳ vọng xuống 8 triệu đồng/m2, thậm chí có thể giảm xuống 6 triệu đồng/m2. 

Những vấn đề đó thời gian qua chúng ta đã nói rồi, từ chỗ dự án Đại Thanh bị công kích phá giá cho đến khi phải công nhận đây là một thủ thuật kinh doanh tốt và nhiều nhà đầu tư đã theo hướng này. Xu hướng này thực sự rất tốt. Còn liệu giá nhà có thể giảm sâu hơn còn tùy vào dự án, có dự án vẫn có thể giảm thêm, có dự án không thể sẽ khiến nhà đầu tư tính toán đưa ra mức giá thấp nhất mà vẫn có lãi. Người mua sẽ được hưởng lợi từ điều này.

Với những gì đang diễn ra, ông tiên đoán kịch bản nào cho thị trường BĐS năm 2013?

Hy vọng ấm hơn, kho BĐS tồn đọng vơi đi, cung giá rẻ tăng, lượng giao dịch nhiều thêm. Trên thực tế, chủ trương phục hồi thị trường từ cuối năm 2012 đến nay mới đi được thêm một chút về phía trước, vậy chúng ta làm gì từ nay đến cuối năm? 

Trong bối cảnh nhiều người đang chờ được Nhà nước cứu, bước tiến chắc chắn không dài. Tuy nhiên, về dài hạn thì khả quan. Bởi thị trường BĐS luôn đi theo đồ thị hình sin, tất nhiên là chu kỳ đó có khi mau khi thưa, bởi nó chịu tác động từ nhiều yếu tố khác. Nhưng theo đúng quy luật, nó sẽ phải phát triển. Và việc phát triển mới, chu kỳ mới sẽ phải tuân theo quy luật thị trường, ấm lại nhưng vì lợi ích của người tiêu dùng, không có việc chạy theo lợi ích của nhà đầu tư. 

Không có chuyện sốt giá quá cao, đầu cơ quá cao, chỉ ở trong mức nền kinh tế thị trường chấp nhận được. Hình ảnh của thị trường chứng khoán có thể là tấm gương phản chiếu rõ nhất tương lai của thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông.

Chính thức mở bán dự án New Horizon - 87 Lĩnh Nam (06/04/2015)

Những kỳ vọng vào thị trường địa ốc trong năm nay (25/02/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

CT Number One mở bán khuyến mại “Lộc vàng trao tay đón ngay năm mới” (21/01/2015)

Những điều cơ bản trong bố trí phong thủy văn phòng (15/01/2015)

Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á (15/01/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

Nguồn cung cấp văn phòng tăng 7 lần trong 10 năm qua (15/01/2015)

Giá thuê căn hộ dịch vụ có thể tăng 10-20% trong năm 2015 (08/01/2015)

Giá rẻ, sao nhà ở xã hội vẫn ế? (13/12/2014)

Thị trường BĐS cần tái cơ cấu để phát triển bền vững (10/11/2014)

Chỉ nên cho người nước ngoài mua bất động sản cao cấp (05/11/2014)