Thị trường BĐS cần tái cơ cấu để phát triển bền vững

Thị trường BĐS Việt Nam trong nhiều năm qua đã phải đối mặt với những cơn “sốt" nóng-lạnh thất thường vì sự phát triển mất cân đối về cơ cấu hàng hóa, lệch pha về cung cầu mà đỉnh điểm là đợt đóng băng kéo dài 2011-2013. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng đã có cuộc trao đổi với phóng viên về các nguyên nhân và giải pháp để giúp thị trường phát triển bền vững.

- Tuy có những bước phát triển mạnh mẽ nhưng thị trường BĐS Việt Nam lại đang thiếu đi sự bền vững cần thiết, điều này gây nên hệ quả không tốt cho nền kinh tế. Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân chính?

- Trước tiên cần phải nhắc đến là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS. Các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS đang chậm được hoàn thiện, chồng chéo nhau, do nhiều bộ, ngành phụ trách nên quá trình hoàn thiện vẫn còn chậm.

Ngoài ra, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường địa ốc còn nhiều bất cập, Nhà nước chưa phát huy được vai trò của mình trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường. Vì thế nên chuyện phát triển tự phát, thiếu kế hoạch, mất cân đối đã khiến cho phân khúc nhà ở thương mại cao cấp thừa cung trong khi phần lớn người có thu nhập thấp ở đô thị vẫn chưa có nhà để ở.

Mặt khác, năng lực tài chính và chuyên môn của các chủ thể của thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động, cách đầu tư của nhiều doanh nghiệp vẫn còn theo phong trào, chụp giật, thậm chí lừa đảo khiến niềm tin của xã hội vào thị trường cũng bị suy suyển.

Cũng phải tính đến sự hỗ trợ của các lĩnh vực liên quan như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, sự hỗ trợ này vẫn chưa đồng bộ, tương thích nên đã trở thành một nguyên nhân lớn khiến thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định.

- Theo ông thì đâu là giải pháp để định hướng thị trường phát triển lành mạnh và bền vững?

- Theo tôi trước hết cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật có một điểm tựa để định hướng thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.

Hai là phải nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước, nguồn lực đất đai, quyền sử dụng đất cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước tham gia thị trường BĐS là để kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển theo kế hoạch, tránh tình trạng tự phát.

Ba là hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm giúp các nguồn vốn cho thị trường BĐS thu hút nhiều hơn, chính sách tín dụng được điều chỉnh linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường.

Đặc biệt, việc Nhà nước hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS sẽ thúc đẩy phân khúc nhà ở phát triển, đồng thời BĐS cũng sẽ được thúc đẩy sử dụng có hiệu quả hơn, góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, từ đó tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Việc thực hiện tái cơ cấu thị trường địa ốc, đa dạng hóa các loại hàng hóa BĐS, đặc biệt chú ý đến nhu cầu của khách hàng, khắc phục lệch pha cung-cầu hàng hóa trên thị trường BĐS cũng sẽ giúp thị trường bình ổn hơn.

- Thưa ông, mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao nhưng khả năng đáp ứng của thị trường vẫn chưa như kì vọng. Vậy Dự thảo Luật Nhà ở được Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp thứ Tám Quốc hội khóa XIII lần này đã giải quyết vấn đề này như thế nào?

- Từ nay đến năm 2015, Bộ Xây dựng cho biết nhu cầu về nhà ở xã hội lên tới hơn 1 triệu căn hộ,nhu cầu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn và các tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp. Dù nhu cầu cao nhưng khả năng đáp ứng lại hạn chế. Vì thế nên Dự luật lần này dành hẳn một chương bàn đến vấn đề này.

Các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như miễn tiền thuế sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm thuế VAT, được cho vay ưu đãi, các hộ gia đình cá nhân cũng được khuyến khích tham gia phát triển loại hình nhà ở này.

Tại các khu công nghiệp hiện nay, doanh nghiệp chỉ lo được khoảng 20% chỗ ở cho công nhân, khoảng 80% diện tích nhà ở còn lại là của các hộ gia đình, của cá nhân.

Dự thảo Luật cũng chú trọng đến việc xác định trách nhiệm của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. Những doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại phải dành ra khoảng 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đặc biệt là các dự án ở đô thị loại 1 và đô thị đặc biệt. Các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân thuê sẽ được hạch toán giá thành nhà ở vào giá thành sản xuất kinh doanh để giảm thuế.

- Thưa ông, Bộ Xây dựng có kiến nghị gì về vấn đề thu xếp nguồn tài chính cho các dự án nhà ở, bởi đây luôn là vấn đề thách thức với doanh nghiệp do Việt Nam chưa hình thành được các định chế tài chính hỗ trợ thị trường địa ốc và xây dựng?

- Thị trường BĐS có nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn bởi nhà đầu tư chỉ cần vốn ngắn hạn trong 1-2 năm khi triển khai công trình mà đại đa số người dân cần vốn vay dài hạn trong thời gian 20 đến 30 năm, thời gian này đủ để người dân tiết kiệm trả nợ dần tiền mua nhà.

Nhiều nước trên thế giới hiện nay đã hình thành được các định chế tài chính  hiệu quả như cho vay ưu đãi trong thời hạn rất dài, có các quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, từ đó hỗ trợ cho thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển ổn định.

Trong khi đó ở Việt Nam, hầu hết nguồn tài chính để phát triển thị trường BĐS là phụ thuộc vào ngân hàng. Nhưng các ngân hàng đi vay cũng chủ yếu là ngắn hạn nên cho vay lại cùng lắm cũng chỉ là trung hạn hoặc nếu cho vay dài hạn thì lãi suất cao để ngân hàng bớt được những rủi ro.

Vì vậy, việc hình thành các quỹ tại Việt Nam sẽ hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, người có nhu cầu về nhà ở nhờ đó cũng có thể dễ dàng hơn trong việc tạo dựng chỗ ở ổn định.

- Xin chân thành cảm ơn ông.

Chính thức mở bán dự án New Horizon - 87 Lĩnh Nam (06/04/2015)

Những kỳ vọng vào thị trường địa ốc trong năm nay (25/02/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

CT Number One mở bán khuyến mại “Lộc vàng trao tay đón ngay năm mới” (21/01/2015)

Những điều cơ bản trong bố trí phong thủy văn phòng (15/01/2015)

Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á (15/01/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

Nguồn cung cấp văn phòng tăng 7 lần trong 10 năm qua (15/01/2015)

Giá thuê căn hộ dịch vụ có thể tăng 10-20% trong năm 2015 (08/01/2015)

Giá rẻ, sao nhà ở xã hội vẫn ế? (13/12/2014)

Chỉ nên cho người nước ngoài mua bất động sản cao cấp (05/11/2014)

Chuyện làm sổ đỏ phải ‘bôi trơn’ ở Hà Nội: Đại biểu Quốc hội nói gì? (24/10/2014)