Tranh cãi cách tính diện tích căn hộ theo tim tường

Trong khi Bộ Xây dựng khẳng định cách tính này không mang tính bắt buộc và không trái Luật Nhà ở thì nhóm nghiên cứu của Quốc hội lại cho rằng việc đưa nội dung như vậy vào Thông tư có thể gây thiệt thòi cho người mua.

Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có ý kiến về cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng. Dù đã được ban hành từ năm 2010 nhưng trong quá trình thực hiện, một số nội dung của văn bản này đã cho thấy nhiều bất cập, và được Ủy ban Pháp luật đưa ra mổ xẻ trong phiên làm việc ngày 25/2.

Theo Thông tư 16, có hai cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hoặc theo tim tường bao. Nhóm nhiên cứu cho rằng, mặc dù Bộ Xây dựng đã biết rõ tường bao và tường phân chia căn hộ là phần diện tích thuộc sở hữu chung nhưng vẫn hướng dẫn cách tích diện tích xác định từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ thì đã biến sở hữu chung thành sở hữu riêng.

Theo nhóm nghiên cứu, một số cơ quan thuộc Bộ Xây dựng cũng đưa ra những hướng dẫn trái Luật nhà ở. Cụ thể, Công văn 142/2010 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản hướng dẫn, với phương thức xác định kích thước diện tích sàn căn hộ từ tim tường thì diện tích sàn (phần sở hữu riêng) không phải trừ diện tích sở hữu chung như cột, tường chịu lực. Còn Công văn 397 của Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, phân chia căn hộ thì diện tích sàn không phải trừ diện tích chung.

“Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo các văn bản trên là trái quy định Luật Nhà ở và Nghị định 71”, nhóm nghiên cứu nhận định.

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng gây tranh cãi

Thông tư 16 không quy định sở hữu chung riêng nhưng cách tính diện tích theo tim tường đã gián tiếp chuyển phần diện tích sở hữu chung thành sở hữu riêng cho người mua căn hộ. Trường hợp không ghi diện tích căn hộ theo hợp đồng mua bán sẽ xảy ra việc diện tích sàn căn hộ lớn hơn nhiều so với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì phải trừ diện tích sở hữu chung. Ngoài ra, do cách tính diện tích sàn theo tim tường bao khiến hợp đồng mua bán không thể xác định rõ đâu là diện tích chung, diện tích riêng.

Cơ quan nghiên cứu cho rằng, cách tính diện tích sàn theo tim tường sẽ khiến diện tích sàn căn hộ tăng lên, khiến người mua nhà chịu thiệt khi phải trả phí dịch vụ chung cư đồng thời khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Theo giải trình vừa gửi đến Ủy ban Pháp luật, Bộ Xây dựng khẳng định quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư mua bán của Thông tư 16 là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71. Theo đó, Thông tư 16 không quy định bắt buộc bên bán và bên mua tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận; đơn giá bán nhà theo 2 phương pháp cũng do thỏa thuận và Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại.

Bộ Xây dựng cho rằng, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo quy định của pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính. Thông tư 16 cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra.

 

Việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa nên bán và bên mua một cách thuận tiện. "Không phải là vì nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung (như tường, cột) và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình”, Bộ Xây dựng khẳng định.