Có kiện được Bộ Xây dựng?

Nhiều câu hỏi đặt ra về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD có nội dung trái pháp luật khi cho phép tính diện tích căn hộ chung cư từ tim tường dẫn đến thiệt hại cho hàng vạn người dân mua nhà.

Như Báo Pháp luật Việt Nam đã đề cập, nhiều bạn đọc gọi điện hoặc trực tiếp đến Báo đề nghị được tư vấn pháp luật về việc “đòi bồi thường” khi Bộ Xây dựng “sửa sai” bằng việc ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi một số nội dung của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Khi Thông tư 16/2010/TT-BXD đang có hiệu lực, bất đồng phát sinh giữa người mua nhà và chủ đầu tư về cách tính diện tích đã xảy ra nhưng người mua nhà luôn là người thua cuộc trong các cuộc cãi lý vì chủ đầu tư đã viện dẫn căn cứ pháp lý là Thông tư 16/2010/TT-BXD để bảo vệ cho việc áp đặt cách tính của họ. Phải nói thêm rằng, người mua chung cư không bao giờ được quyền đưa ra điều kiện của hợp đồng. Việc của họ là phải trả tiền nếu muốn có nhà ở và nếu muốn bàn điều kiện thì “xin mời” đi cho.

Ngay cả thời điểm này, khi bất động sản rơi vào trạng thái ế ẩm, đóng băng thì quyền đàm phán về hợp đồng của người mua vẫn là một quyền xa xỉ. Bên bán là người quyết định sẽ bán như thế nào và theo điều kiện nào. Do đó, khi tính diện tích từ tim tường mang lại tiền bạc cho chủ đầu tư lại có căn cứ pháp luật là Thông tư 16/2010/TT-BXD để “chống lưng” thì đương nhiên nhiều nhà đầu tư sẽ muốn làm… theo luật. Thực tế, nhiều dự án chung cư có mâu thuẫn giữa người mua và chủ đầu tư đã bắt nguồn từ quy định về cách tính diện tích của Bộ Xây dựng.

Mặc dù quy định về cách tính diện tích nhà trong Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ mang tính tùy nghi (hai bên mua bán nhà có thể chọn một trong hai cách tính diện tích nhà) nhưng thực tế đã khiến nhiều người dân mất tiền còn chủ đầu tư thì tận dụng triệt để.

Những bất hợp lý này đã được Bộ Xây dựng sửa đổi tại Thông tư 03/2014/TT-BXD sau nhiều sức ép của công luận, ý kiến của cơ quan kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật và cơ quan nhà nước cấp trên đã vạch mặt chỉ tên cái sai của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Vậy, phải chăng sau khi Bộ Xây dựng sửa sai là hết trách nhiệm? Còn quyền lợi của người mua nhà sẽ được giải quyết như thế nào thì người dân phải tìm đến cơ quan nào để hỏi?

Trách nhiệm chính trị

Nhiều người đã phản ứng quyết liệt đối với việc ban hành văn bản quy phạm có nội dung trái pháp luật của Bộ Xây dựng, thậm chí còn đòi kiện Bộ Xây dựng để yêu cầu bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng trao đổi về vấn đề này.

Thưa Luật sư, có ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng phải bồi thường cho người mua nhà bị chủ đầu tư tính cả diện tích tường và hộp kỹ thuật, ông có đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Luật sư Trần Văn Toàn

- Tôi có thể hiểu được sự bức xúc của người dân khi phải bỏ ra một số tiền không nhỏ để sở hữu thứ mà họ không được sở hữu do cách tính diện tích bất công của chủ đầu tư. Giờ đây, họ đổ lỗi cho Bộ Xây dựng vì ban hành văn bản quy phạm pháp luật không đúng pháp luật.

Tuy nhiên, trường hợp này người dân không thể đòi Bộ Xây dựng bồi thường thiệt hại đối với số tiền mà họ đã phải trả “oan” cho chủ đầu tư. Vì các lý do:

Thứ nhất, theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, người dân không có quyền đòi bồi thường thiệt hại do hành vi ban hành văn bản quy phạm pháp luật trái pháp luật gây ra. Cán bộ, công chức chỉ phải bồi thường cho người dân khi có hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý hành chính hoặc tố tụng, trực tiếp gây thiệt hại cho người dân. Khi đó, căn cứ vào Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, người dân có quyền đòi bồi thường. Trong trường hợp này, việc ban hành Thông tư 16 của Bộ Xây dựng là ban hành một chính sách, ban hành văn bản quy phạm pháp luật chứ không phải là hành vi hành chính, công vụ của công chức trong quản lý hành chính hoặc tố tụng nên không thể đòi bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Thứ hai, việc đòi bồi thường thì phải chứng minh mối quan hệ nhân quả giữa lỗi của người gây thiệt hại với thiệt hại. Trường hợp này, việc người dân trả tiền cho chủ đầu tư dựa vào hợp đồng mua bán nhà do các bên thỏa thuận nên không thể xác định đó là thiệt hại do cơ quan nhà nước gây ra.

Vậy, việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật có nội dung trái pháp luật, gây thiệt hại cho một nhóm lợi ích không nhỏ trong xã hội thì Bộ Xây dựng phải chịu trách nhiệm đến đâu?

- Theo tôi, trách nhiệm của Bộ Xây dựng đối với quy định không hợp lý và không hợp pháp trên là trách nhiệm chính trị trước Chính phủ và nhân dân. Bộ Xây dựng được giao quản lý và xây dựng chính sách trong lĩnh vực xây dựng nhưng đã ban hành văn bản quy phạm có nội dung trái pháp luật, gây thiệt hại cho nhóm lợi ích là người mua nhà trong một thời gian dài. Về mặt pháp luật, văn bản có sai phạm phải được sửa đổi kịp thời và cơ quan ban hành phải nhận lỗi trước Chính phủ và nhân dân.

Vấn đề nhạy cảm nữa là vấn đề lợi ích nhóm trong ban hành chính sách. Người dân có lý do để nghi ngờ các tổ chức có lợi ích từ quy định trên thực hiện việc “lobby” chính sách để mang lại lợi ích cho họ. Do vậy, cần có sự giải thích rõ ràng và nếu sai thì phải xin lỗi dân, chịu trách nhiệm sửa sai để làm tốt hơn. Hiện nay, pháp luật chưa có chế tài xử phạt các cơ quan ban hành văn bản quy phạm pháp luật trái pháp luật nhưng về trách nhiệm chính trị, người ban hành văn bản này phải xin lỗi nhân dân và tôi cho rằng đây là trách nhiệm chung của các cơ quan đã ban hành chính sách lỗi thời làm cản trở sự phát triển của đất nước và cả những chính sách và quy định trái pháp luật.

Xin cảm ơn ông!

Chính thức mở bán dự án New Horizon - 87 Lĩnh Nam (06/04/2015)

Những kỳ vọng vào thị trường địa ốc trong năm nay (25/02/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

CT Number One mở bán khuyến mại “Lộc vàng trao tay đón ngay năm mới” (21/01/2015)

Những điều cơ bản trong bố trí phong thủy văn phòng (15/01/2015)

Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á (15/01/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

Nguồn cung cấp văn phòng tăng 7 lần trong 10 năm qua (15/01/2015)

Giá thuê căn hộ dịch vụ có thể tăng 10-20% trong năm 2015 (08/01/2015)

Giá rẻ, sao nhà ở xã hội vẫn ế? (13/12/2014)

Thị trường BĐS cần tái cơ cấu để phát triển bền vững (10/11/2014)

Chỉ nên cho người nước ngoài mua bất động sản cao cấp (05/11/2014)