Theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ tháng 6/2008), đến nay vấn đề phân hạng chung cư lại một lần nữa xuất hiện trên bàn nghị sự. Bộ Xây dựng sẽ đề ra các tiêu chí phân hạng cụ thể (trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi) đã tạo hy vọng không còn cảnh "loạn mác" chung cư như hiện nay.
Dậm chân tại... cao cấp
Theo Thông tư 14, trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch BĐS, các chủ đầu tư bắt buộc phải tự đối chiếu, đánh giá, phân loại chất lượng sử dụng nhà chung cư của mình theo tiêu chí được quy định tại Thông tư 14.
Thế nhưng, sau hơn 5 năm thực hiện, thị trường vẫn tồn tại cảnh "nhà nhà cao cấp, người người cao cấp" với đa dạng giá cả. Điển hình ở Tp. HCM, tháng 9/2013, giá căn hộ cao cấp Sunrise City (Novaland làm chủ đầu tư) chỉ còn 27 triệu đồng/m2; giá biệt thự, nhà phố thương mại The EverRich 3, quận 7 (Công ty Phát Đạt làm chủ đầu tư) là 40 triệu đồng/m2; trước đó, Hoàng Anh Riverview tại P.Thảo Điền, Q.2 có giá 28 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, những sản phẩm chung cư cao cấp cùng quy mô tại Hà Nội như Royal City, Hòa Bình GreenCity, Discovery Complex đều có mức giá giao dịch xoay quanh biên độ rộng từ 26 tới ngót 40 triệu đồng/m2. Sở dĩ có mức chênh này, bên cạnh lý do phải giảm giá so với thời gian công bố mở bán lần đầu từ nhiều tháng trước vì áp lực thị trường, hay vị trí dự án, có nguyên nhân từ chuyện "cao cấp".
Nếu không luật hóa cụ thể các tiêu chí phân loại chung cư, người mua nhà sẽ tiếp tục trở thành con mồi của những chủ đầu tư thiếu nghiêm túc
Chủ đầu tư khi quảng cáo về dự án của mình luôn "tô vẽ" rất hào nhoáng với những mỹ từ "sang trọng", "đẳng cấp", "nơi ước đến – chốn mong về"… đính kèm theo mức giá chót vót, nhưng không hề nhắc tới tiêu chí đánh giá xếp hạng chung cư cao cấp. Đến khi không bán được hàng (vì đâu đâu cũng thấy cao cấp), doanh nghiệp vội vàng giảm giá, chiết khấu. Người mua thì mừng thầm vì nghĩ "đã đến thời của khách hàng", nhưng ít người nhận ra bản chất của vấn đề.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận xét, hiện tượng giảm giá đã có nhiều công ty tuyên bố, nhưng bản chất lại không phải giảm giá, thậm chí có một số trường hợp lừa dối khách hàng. Tuy nhiên, ông Châu đưa ra tiêu chí: "… Trước đây Novaland bán 50 triệu đồng/m2 là đúng, nhưng tòa nhà giai đoạn 1 là tiêu chuẩn "5 sao", thực tế đầu năm 2013, đơn vị này đã bán với giá 33 triệu đồng/m2 rồi. Tòa nhà giai đoạn 3 hiện nay là 27 triệu đồng/m2, tiêu chuẩn "3 sao"… Như vậy, tiêu chuẩn "sao" như ông Châu nói, hoàn toàn phụ thuộc vào giai đoạn của công trình, chứ không được áp dụng trong toàn bộ quá trình thực hiện – hoàn công dự án và bàn giao đưa vào sử dụng (?!).
Phân hạng để... cho có
Bên cạnh bất cập giá bán, là những xung đột về quyền lợi, phí dịch vụ tại các chung cư cao cấp ở Hà Nội và Tp.HCM. Theo đó, chung cư được gọi là "cao cấp" sẽ có mức phí dự kiến cao gấp 2-3 hạng khác. Bởi vậy mà chủ đầu tư "tự phong" dự án cao cấp nhằm trục lợi từ lúc bán hàng đến hậu bán hàng. Người mua nhà lĩnh đủ thiệt thòi, từ giá cả không tỷ lệ thuận với "mác chung cư", chi phí dịch vụ cao, trong khi chủ đầu tư ung dung hưởng lợi, vì chưa có chế tài xử lý việc quảng cáo sai thông tin về dự án.
Trở lại với chi tiết phân hạng chung cư cao cấp, chỉ riêng nội dung: "mỗi căn hộ ở chung cư hạng cao cấp tối thiểu phải có 1,5 chỗ để ô tô", từ 5 năm nay chỉ là "trên giấy". Cụ thể, trung bình mỗi chỗ để ô tô mất khoảng 25m2, cứ mỗi căn hộ loại cao cấp phải có thêm 37m2_làm nơi để ô tô; một khu chung cư có 1.000 căn hộ, cần khoảng 37.000m2 diện tích để xe! Thực tế, chưa một chung cư "cao cấp" nào ở Việt Nam hiện nay đạt tiêu chí này. Nếu áp dụng triệt để tiêu chí này, sẽ có vô số chung cư cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM phải xuống hạng, xuống giá.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng từng thừa nhận: "Chỉ có Việt Nam làm việc này (phân hạng chung cư – PV). Việc nhận định hàng hóa chất lượng xấu hay tốt là quan hệ dân sự giữa người mua và người bán, đáng ra Nhà nước không can thiệp vào. Nhưng Việt Nam có đặc thù là thị trường mới hình thành, dân trí còn thấp, dễ theo phong trào và bị lường gạt. Có nhiều doanh nghiệp làm ăn thiếu trung thực, nhà xây thấp cấp, nhưng quảng cáo là cao cấp, rồi siêu căn hộ bạc tỷ… Người dân chỉ nghe quảng cáo rồi mua nhà, sau đó khi nhận ra không phải đã dẫn đến kiện cáo, đòi hỏi Nhà nước vào cuộc phân xử".
Nhưng tới nay, thị trường vẫn chưa có một chủ đầu tư nào bị pháp luật xử lý vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá, chỉ có cảnh cư dân biểu tình, giăng biểu ngữ đấu tranh đòi quyền lợi tại các chung cư cao cấp.
Trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất vô tình "tự làm khó": chủ đầu tư được tự quyết diện tích căn hộ (đòi hỏi sửa đổi, bổ sung tiêu chí đánh giá, phân loại rất phức tạp). Đồng thời, công tác quản lý, phát triển nhà chung cư vẫn chỉ như "thả gà ra đuổi".
