Bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư

Năm 2013 không chỉ là một năm khó khăn của thị trường BĐS nói chung mà còn là một năm liên tục xảy ra những tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng do bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư.

 Liên tục "đại chiến" vì Thông tư “đá” Nghị định

Cụ thể, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư”. Trên thị trường, hàng loạt các dự án khác như Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường, Mỹ Đình Plaza, Royal City… cũng nổ ra tranh chấp chỉ vì sự bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư mà nguyên do chính nằm ở Thông tư 16 của Bộ Xây dựng khi cho phép doanh nghiệp được tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, hộp kỹ thuật, cột…đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ.

Nhiều cuộc tranh chấp thậm chí căng thẳng đến mức “sứt đầu mẻ trán” như vụ việc tại chung cư Đại Thanh do Doanh nghiệp tư nhân số một Lai Châu làm chủ đầu tư. Cũng vì không tìm được tiếng nói chung trong cách tính diện tích sàn, nhiều cư dân sinh sống tại chung cư hiện đại nhất Việt Nam – Keangnam cũng đệ đơn lên tòa án đòi hủy hợp đồng, trả lại nhà cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng được ban hành ngày 01/09/2010 lại cho phép diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Sự bất nhất giữa Thông tư 16 và Nghị Định 71 khiến dư luận đặt câu hỏi phải chăng Bộ Xây dựng đang “nới tay” cho các doanh nghiệp.

Bình luận về Thông thư 16 của Bộ Xây dựng, nhiều Đại biểu Quốc hội cũng cho rằng quy định như vậy rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách.

Bộ Tư Pháp: “Sẽ phải sửa đổi Thông tư 16”

Trao đổi về sự bất hợp lý giữa Thông tư 16 của Bộ Xây dựng và Luật Nhà ở, Nghị định 71, đại diện Bộ Tư pháp cho biết đã tổ chức rất nhiều cuộc họp về vấn đề này, thời gian tới sẽ phải xem xét, sửa đổi lại Thông tư 16 theo cách tính thông thủy để tránh xảy ra tranh chấp.

Theo đại diện Bộ Tư pháp, Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở đã quy định rất rõ về diện tích nhà chung cư, trong đó có xác định rõ diện tích chung và diện tích riêng thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng. Với quy định của 2 văn bản nói trên thì mọi người thường suy ra cách tính diện tích sàn theo diện tích thông thủy.

Tuy nhiên tại Nghị định 71 thì Chính phủ không đưa ra cách tính diện tích sàn mà giao cho Bộ Xây dựng quy định, ban hành về các hợp đồng xây dựng. Trong hợp đồng xây dựng thì có rất nhiều nội dung trong đó có nội dung về cách tính diện tích sàn. Do vậy trong Thông tư 16, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 công thức tính diện tích là cách tính từ tim tường và tính thông thủy.

Nói về vấn đề Thông tư 16 có trái với Nghị định 71, trái với Luật nhà ở hay không, đại diện Bộ Tư pháp cho biết, thực tế nếu xét về câu chữ thì có vấn đề “gợn”. Tuy nhiên, cho đến nay, Bộ Xây dựng không hề đính chính lại về cách tính sở hữu chung và sở hữu riêng hoặc phủ nhận nguyên lý về sở hữu chung và sở hữu riêng trong Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở.

“ Nhưng để đáp ứng nhu cầu của xã hội, đáp ứng tính đa dạng, linh hoạt trong giao kết hợp đồng và tạo ra nhiều luật chơi trên một sân chơi thì Bộ Xây dựng có đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ để làm cơ sở cho các doanh nghiệp BĐS trong các giao dịch về nhà ở, lựa chọn xem cách tính nào phù hợp. Trên cơ sở đó đưa vào hợp đồng cách tính mà mình thấy hợp lý nhất. Tuy nhiên khi đi vào thực tế thì đúng là cách tính tim tường có một chút gợn.

Cái gợn ở đây chúng ta chia ra làm 2 vấn đề, gợn về mặt chính sách hay gợn về mặt thực thi. Nhưng theo tôi biết thì gợn về mặt thực thi hơn là mặt chính sách và cái này Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã thừa nhận. Chúng tôi không phủ nhận sự tham lam của doanh nghiệp khi so đo, tính toán từng li từng tý, tranh chấp với người tiêu dùng. Nhìn chung, tại thời điểm này lỗi về thực thi nhiều hơn là lỗi về chính sách còn vấn đề có phù hợp hay không thì chúng tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá”, đại diện Bộ Tư pháp nói.

Về hướng sửa đổi, đại diện Bộ Tư pháp khẳng định, dự kiến sẽ sửa đổi lại Thông tư 16 và cách tính để đỡ có sự tranh chấp, thời gian tới sẽ chỉ tính khoảng không tức là không gian diện tích sử dụng chứ không phải đo cả cột để tính tiền của người tiêu dùng.

Như vậy, Thông tư 16 và Nghị định 71 ít nhiều vẫn còn có "lỗ hổng" để chủ đầu tư vin vào đó "lách luật". Theo đó, thời gian tới cần có những tháo gỡ vướng mắc trong cả chính sách và thực thi để hoạt động mua bán diễn ra công bằng và minh bạch cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Chính thức mở bán dự án New Horizon - 87 Lĩnh Nam (06/04/2015)

Những kỳ vọng vào thị trường địa ốc trong năm nay (25/02/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

CT Number One mở bán khuyến mại “Lộc vàng trao tay đón ngay năm mới” (21/01/2015)

Những điều cơ bản trong bố trí phong thủy văn phòng (15/01/2015)

Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á (15/01/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

Nguồn cung cấp văn phòng tăng 7 lần trong 10 năm qua (15/01/2015)

Giá thuê căn hộ dịch vụ có thể tăng 10-20% trong năm 2015 (08/01/2015)

Giá rẻ, sao nhà ở xã hội vẫn ế? (13/12/2014)

Thị trường BĐS cần tái cơ cấu để phát triển bền vững (10/11/2014)

Chỉ nên cho người nước ngoài mua bất động sản cao cấp (05/11/2014)