Malaysia: Người mua nhà cần thận trọng hơn

Nhiều người mua nhà thường gặp khó khăn trong việc xác định sự khác biệt cơ bản giữa cơ chế ‘Chủ đầu tư chịu lãi’ và mô hình ‘Xây-rồi-bán’.

Gần đây, một số đơn vị phát triển nhà ở tự hào quảng cáo việc bán hàng với lời đề nghị hấp dẫn là chủ đầu tư sẽ trả toàn bộ lãi suất, ví dụ như cơ chế ‘Chủ đầu tư chịu lãi’ (DIBS).

Một quảng cáo cụ thể chỉ rõ là những người mua nhà không cần thanh toán bất kỳ khoản nào cho đến khi được giao nhà. Điều này đã thu hút những người mua nhà tiềm năng vì tất cả những gì họ phải làm là chỉ cần trả ngay 10% khi ký Hợp đồng mua bán (SPA), và số dư sẽ được các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính hỗ trợ.
 

Nhiều chủ đầu tư thậm chí còn đánh đồng cơ chế này với khái niệm 10:90 của mô hình ‘Xây-rồi-bán’ (BTS). Một chủ đầu tư còn quảng cáo mô hình trả nợ này là mô hình 5:95.

Ẩn ý sau tất cả những quảng cáo này là người mua sẽ không phải trả bất cứ khoản trả góp nào cho đến khi các ngôi nhà được hoàn thành và sẵn sàng bàn giao. Tất cả các cơ chế trả nợ được quảng cáo này không hơn gì những gói cho vay mua nhà thông thường khác.

Mặc dù nhiều chủ đầu tư quảng cáo là không phải trả bất cứ khoản nào cho đến khi giao nhà, nhưng trên thực tế, các khoản vay của người mua đã được “chốt” bởi các ngân hàng và tổ chức tài chính tương ứng, theo đó các khoản vay mua nhà của người mua được sử dụng để chi trả cho các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng.

Nó dựa chặt chẽ theo khái niệm ‘Bán-rồi-xây’ hay mô hình trả góp hiện thời. Mô hình này đã khiến nhiều người mua rơi vào tình trạng khó khăn khi những ngôi nhà họ mua bị chủ đầu tư bỏ hoang.

Điểm khác biệt duy nhất trong mô hình quảng cáo này là lãi suất của các khoản trả góp do chủ đầu tư chịu và sử dụng. Những người mua vẫn phải đảm bảo các khoản vay mua nhà đúng hạn ngay khi ký hợp đồng SPA. Những người mua phải chịu trách nhiệm với ngân hàng và các tổ chức tài chính về khoản vay cho dù nhà được giao hay chưa.

Mô hình ‘Xây-rồi-bán’ (BTS) 10:90

Mô hình này khác xa mô hình BTS 10:90 thực tế được Chính phủ triển khai và khuyến khích, theo đó người mua thực sự không phải trả khoản nào trừ khoản đặt cọc 10% cho đến khi nhận nhà, vì các khoản vay tài chính không thay đổi cho đến khi nhà được hoàn thành cùng tất cả các chứng nhận và bàn giao.

Đó là mô hình an toàn hơn nhiều và chính vì thế Chính phủ không chỉ khuyến khích mà còn đưa ra những ưu đãi cho các nhà phát triển chấp nhận mô hình bán sản phẩm này.

Thật không may, những nỗ lực đó không đủ hấp dẫn các doanh nghiệp chấp nhận mô hình BTS 10:90. Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Nhà đất và Chính quyền địa phương (Malaysia) tái khẳng định rằng mô hình BTS 10:90 sẽ đi vào bắt buộc vào năm 2015.

Những điểm khác biệt cơ bản

Những điểm khác biệt cơ bản giữa mô hình DIBS được quảng cáo và mô hình BTS 10:90 được Chính phủ khuyến khích là trong mô hình DIBS/10:90/5:95, nếu chủ đầu tư bỏ dở dự án (vì bất cứ lý do gì), những người mua sẽ phải đối mặt với khoản vay mua nhà đã được giải ngân một phần.

Khoản này sẽ tùy theo lượng đã được giải ngân. Người vay về cơ bản vẫn là người mua, và người vay/người mua có trách nhiệm tiếp tục các khoản vay phù hợp từ các tổ chức tài chính.

Ngân hàng không bao giờ biết thông cảm với nạn nhân của những dự án nhà bị bỏ hoang. Những khoản vay vẫn phải tiếp tục, dù có hay không có nhà.

Hiện tại, vẫn còn hàng chục nghìn người mua ngây thơ vô tội phải đối mặt với tình trạng khó khăn khi những ngôi nhà họ đã mua bị chủ đầu tư bỏ hoang. Các tổ chức tài chính chắc chắn sẽ không giảm các khoản vay phải trả của người vay/người mua.

Do đó, các quảng cáo khác nhau cho mô hình DIBS hay 10:90/5:95/0:100 đều chỉ là các công cụ marketing, và không giống mô hình BTS 10:90 được triển khai theo Luật và Quy chế Phát triển nhà đất (Kiểm soát và cấp phép).

Những quảng cáo này rất dễ gây hiểu nhầm và tranh cãi. Trong thời kỳ thị trường nhà đất “mềm” hơn, rõ ràng là sẽ có ngày càng nhiều chiến lược bán hàng ưu đãi.

Bộ nhà đất phải thận trọng

Cục cấp phép của Bộ nhà đất nên nghiên cứu kỹ nội dung của những quảng cáo như vậy trước khi cấp Giấy phép kinh doanh và quảng cáo. Những quảng cáo như vậy có thể gây hiểu nhầm đối với những người mua nhà lần đầu không hiểu rõ tình hình.

Tất cả các tư liệu/tài liệu quảng cáo của các chủ đầu tư phải có được sự chấp thuận/đồng ý của Cục cấp phép của Bộ nhà đất và chính quyền địa phương. Liệu có phải Bộ đã phạm sai lầm trong việc kiểm soát những quảng cáo không được chấp thuận hay là không nhận ra sự khác biệt?

HBA không ám chỉ là các dự án trong những quảng cáo đó đều sẽ bị bỏ hoang. Bài viết này nhằm giúp những người mua tiềm năng biết được sự khác biệt giữa mô hình DIBS/10:90/5:95/0:100 được quảng cáo và mô hình BTS 10:90 được Chính phủ khuyến khích. HBA muốn khuyến khích người mua có được nhiều thông tin hơn để đưa ra quyết định.

Làm thế nào để nhận biết những điểm khác biệt?

Người mua nhà cần thận trọng kiểm tra liệu họ đã tham gia gói vay STB 10:90 hay mô hình BTS 10:90. Những điểm khác biệt giữa hai mô hình đã được giải thích trong suốt bài viết này.

Cách dễ nhất để biết hình thức người mua đã tham gia là tham khảo mô hình SPA. Nếu hợp đồng là biểu mẫu H hay G, thì đó là mô hình STB. Nếu hợp đồng là biểu mẫu I hay J, thì đó là mô hình BTS 10:90

Chính thức mở bán dự án New Horizon - 87 Lĩnh Nam (06/04/2015)

Những kỳ vọng vào thị trường địa ốc trong năm nay (25/02/2015)

Bất động sản sẽ đi qua thời chênh vênh và nhanh chóng khởi sắc (25/02/2015)

CT Number One mở bán khuyến mại “Lộc vàng trao tay đón ngay năm mới” (21/01/2015)

Những điều cơ bản trong bố trí phong thủy văn phòng (15/01/2015)

Tỷ suất đầu tư căn hộ cho thuê cao nhất nhì Đông Nam Á (15/01/2015)

Giá những căn nhà "ma ám" tại Hồng Kông có thể giảm tới 50% (01/12/2014)

Giá BĐS hạng sang của thế giới tăng trưởng chậm (11/11/2014)

Cho vay BĐS lãi suất thấp tại Mỹ có thể tạo "bong bóng" tài chính (08/11/2014)

Thị trường văn phòng Mỹ sôi động nhất trong 5 năm qua (06/11/2014)

Châu Á: BĐS thương mại đang tăng trưởng "nóng" (04/11/2014)

Thị trường văn phòng châu Á - Thái Bình Dương tăng trưởng mạnh (30/10/2014)