Siết chặt quản lý hoạt động mua bán nhà chung cư

Quy định mới vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành trình Chính phủ phê duyệt đối với những dự án nhà chung cư đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình tiện ích xã hội của khu vực có nhà ở, chủ đầu tư sẽ không được bán nhà tại dự án đó. Đây là một nội dung đáng chú ý tại Dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở sửa đổi.

Do thực tế hiện nay của thị trường bất động sản cho thấy rõ, tình trạng “chung cư 3 không”, “chung cư nhiều không” hoặc “thiếu đủ thứ”… không hề hiếm.

Ngoài việc thiếu hạ tầng kỹ thuật, rất ít dự án nhà ở chung cư có đủ thậm chí còn không có các công trình tiện ích xã hội của khu vực có nhà ở như: khu vui chơi, giải trí, cây xanh, y tế, trường học…

Chính tình trạng này dẫn đến việc chung cư mọc lên như nấm nhưng cũng chỉ để rỉ sét, cỏ mọc không người ở; những khu đô thị hoang lạnh, “chung cư ma”…

Từ đó ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao dịch của thị trường và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản trong những năm qua.

Do vậy, trong Dự thảo mới nhất về Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất sẽ siết chặt hơn trong việc quản lý hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng tại các dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, Dự thảo quy định, chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại có sẵn (tức đã hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng) khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội của khu vực có nhà ở cần bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ thực hiện dự án đã được duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.

Bên cạnh đó, việc kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của chủ đầu tư phải bảo đảm công khai, minh bạch.

Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở có sẵn thì không phải ký bảo đảm giao dịch nhà ở theo quy định.

Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại phải đủ điều kiện bán phải không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh mua bán nhà ở đó.

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận khi đã có đủ điều kiện quy định.

Trong trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý.

Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi đã đầu tư xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án theo hình thức bán nền cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư phát triển đô thị.

Đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đồng thời, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ) cho người mua nhà trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận.

Bên cạnh đó, tình hình triển khai thực hiện dự án và kết quả thực hiện các phải được chủ đầu tư báo cáo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này và pháp luật kinh doanh bất động sản theo định kỳ và khi kết thúc dự án.