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ベトナム不動産
Monday, 10/11/2014, 13:32
2014年の不動産市場：困難な状態の下における期待
10/11/2014
旧年は、不動産経営・投資業界に対して忘れるべき「印象」で終わった。しかし、新たな一年は一連の新しい政策で到来した。「期待」という言葉は2014年に最も相応しいだろ。
建設省の報告によると、2013年末において不動産市場では、23007軒のマンションと1200万平米の建設用地が売り残っている。売り残りとは動かな い資金、負債、株主や銀行からの圧力などであるため、売れ行きが改善されない限り不動産事業者は、危機に陥るだろ。なぜなら、ある統計データによると、7 割の不動産事業者は売上の減少、失業、収入停滞により深刻な影響を受けているためである。
新たなサイクルは始まったか？
結論から言うとベトナム不動産市場の停滞状態は引き続いて2009年からの5年目を経過した。昨年に、市場の困難により多くの投資主はプロジェクトを手放 さざるを得なくて、顧客からの数多くの訴訟や苦情に直面し、値引きや売却処分に追い込まれた。困難な状況がまだ終わっていないが、不動産投資・経営業界の 関係者は希望を失っていない。アナリストによると、市場は、2013年下期においてより積極的な信号を受け取っていた。特に、ベトナム不動産市場は、5年 毎に戻ってくる新たな周期を迎えるようになった。
そのため、2014年における不動産市場の状況に関する予想を問われた時にDanaland社のTran Viet Duoc社長は、「ベトナム不動産市場は、世界と同様に成長・衰退の循環性を有する。ベトナム不動産市場の衰退周期が大体5年のため、我々が2009年に 衰退時期に入って5年目になった2014年には、市場がきっと段階的に回復するだろ」と断言しながら、市場をよく観察すると在庫量の減少、プロジェクトの 建設進捗が加速されること、経済回復基調が鮮明になること、FDIの急増など一連の楽観的な信号を見られると語った。さらに、「市場は徐々に回復への道の りを自ら開いていると確信する」とDuoc氏が強調した。
市場の大手不動産コンサルティング会社の統計データは、この主張をある程度裏付けることができる。CBREベトナム社は、2013年第3四半期に広告を流 されたプロジェクトの数、その広告放送回数などは大幅に増加するだけでなく、市場に売り出されるマンションの数も増加したと報告した。また、 Savills社の報告は同様な結果を記述した。それによると、市場に決定的な影響度が大きなマンション、建設用地、小売業向けの賃貸用スペースなどセグ メントに関する統計データが楽観的な数字を見せている。
資本については、優遇金利が6％の30兆ドンの融資支援パッケージの以外に、11ヶ月に外国直接投資（FDI）の登録資本金（新規登録、追加登録を含む） と支出額は前年同期に比べてそれぞれ54％増の208億ドルと5.5％増の105.5億ドルに上った。それとともに、他の投資チャネルが魅力を失いつつあ り、銀行は過剰なマネーを抱えている背景の下に市場への資金供給量も増加している。
市場に影響を与える最大の要因である政策は変わりつつある。土地収用、地価評価、土地使用計画に関する新たな内容を盛り込んだ土地法の改正案は可決され た。財務省は、人々が不動産を譲渡する際に個人所得税の自己申請額を決定できることを承認した。これらの一連の政策の変更は、不動産市場に新たな動力を与 えている。
これらの楽観的な兆候について、Dat Xanh中部支社のTran Ngoc Tranh社長は、これは、不動産市場が来年に向上する踏み台になると述べた。Thanh氏はさらに、これらの要素は実際に市場へ浸透するには時間が必要 であるが、不動産開発業者たちが重病を抱えた長い間の後に希望を持ち続けるには必要不可欠な条件であると指摘した。「これらの楽観的な兆候により、 2014年は、市場が新たな周期を迎えるための節目の年となるだろ」と、Thanh氏が断言した。
同様な意見をもつSavillsベトナム社のTruong Anh Duong氏は、2014年にマクロ経済の安定性、金利、為替レートなど要素はベトナム不動産市場の安定的な回復を助長し、不動産市場は国内外の投資家た ちに対してより魅力的な投資対象になると指摘した。
成功のための解決策
上記のように述べた一連の要素により、ベトナム不動産市場は2014年に多くの機会を秘める一方、困難が決して少なくなく存在する。さて、企業はどうすれば現在の困難な状態を脱出し、将来へ向けることができるだろうか。
別の見方をもつDuong氏は、企業自身は去った厳しい時期において計画的な市場調査の展開、効果的なマーケティング・販売戦略の構築などを通じて経験を 積んだ投資主に徐々に形成しつつある。さらに、これらの投資主は既に広く知られるプランド、進捗を厳守する建設プロセス、均一的な販売チャンネルなどを構 築できた。これらは、顧客からの不動産プロジェクトへの信頼を取り戻すための重要な要素である。「ベトナムの不動産業者たちはこのような精神を発揮すべ き」と、Duong氏が指摘した。
成功した企業はそうであるが、他の企業はどうだろうか。この質問を回答した専門家たちは、投資主達は市場のニーズを再度調べて審査する必要がある。そし て、これに基づいて合理的なプロジェクト開発戦略を整理し、資金の収支パランスをとり、効果的なマーケティング・経営戦略を選定する。そのほかに、間もな く完成する展開されたプロジェクトに対しては、スケジュール通りに完成するためにリソースや資金を投入し、カスタマーケアに焦点を当てる必要があるという 同じな観点をもつ。
さらに、Duoc氏は、値下げは有効な選択肢である。それによると、投資主は、販売形式を内装整備が完成したマンションから外装のみ完成したマンションに 変更し、建材の種類を削減し販売原価や販売価格を下げることができる。または、利益を下げて、流動性を改善することもあると助言した。
それで、2014年に市場に良い条件、予想や助言が出揃った。しかし、あくまでグレーの一色に染められる理論で、市場がグリーン色に変更するにはさらに信 頼、資金、最も重要な「需要」など要素が必要である。そのため、上記にも言ったように、2014年は、市場が新たな周期に入るドアにすぎない。不動産投 資・経営業界の関係者が過去の最盛期に戻るには、多分1年、それとも2年、またはそれ以上の時間で待てないといけない。
DDDN
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